Сделаем ремонт вашего офиса в PORTA — 17-этажном бизнес-центре FORMA на Большой Филёвской с набережной и причалом, в двух минутах от метро «Фили». Нарезка здесь разная: на нижних офисных этажах по 14 лотов, выше — целые этажи и пентхаус с террасой. Порядок работ и смета зависят от того, какой у вас этаж.
Бизнес-центр FORMA в Филёвском парке: 43 311 м² общей площади, 28 797 м² офисов, 17 этажей, двухуровневый паркинг на 250 машино-мест на двух нижних уровнях. Метро «Фили» — две минуты пешком, до «Москва-Сити» рукой подать. Архитектура — бюро WALL, снаружи благоустроенная набережная с причалом и амфитеатр.
Этажи распределены по формату: первый — лобби, кафе и ресторан, второй и третий — коворкинг и сервисные офисы, с четвёртого по восьмой — по 14 лотов на этаже, девятый — 8 лотов, с десятого по пятнадцатый — по одному офису на этаж, шестнадцатый — пентхаус с террасой. Шесть скоростных лифтов, двухтрубная система «чиллер-фанкойл», увлажнение и очистка воздуха.
Характеристики — с сайта PORTA на сентябрь 2026 года. Регламент производства работ управляющая компания выдаёт собственнику по сделке — сверяем его с проектом до сметы.
Небольшие лоты с общим коридором и общими стояками. Плюс — короткие трассы и быстрый цикл; минус — четырнадцать графиков ремонта на одном этаже. Шумные работы делим с соседями через управляющую компанию, а серверную и кухню привязываем к ближайшему стояку.
Целый этаж — это своя вентиляция по зонам, несколько щитов, входная группа у лифтового холла и отдельный раздел по эвакуации. Проект здесь ближе к корпоративному офису: зонирование от лифта, а не от коридора.
Система «чиллер-фанкойл» отдаёт холод и тепло приборами в каждом помещении. Расположение фанкойлов застройщика определяет, где будут потолки, а где — открытая инженерия. Сверяем это с планировкой на первой же версии.
Шестнадцатый этаж с террасой — отдельная история: уличное покрытие, водоотвод, освещение и мебель под погоду, а внутри — остекление, через которое терраса становится частью офиса. Проектируем как одно пространство.
Зданием управляет 25/7 — оператор FORMA. Регламент выдаётся собственнику по сделке; в нём главное — какие системы здания подрядчик трогать не может, как оформляются пропуска и в какие часы разрешены шумные работы. Комплект проектов сдаём пакетом, чтобы не ходить по кругу.
На лот из четырнадцати комплект компактный: планировка, электрика, вентиляция в пределах помещения. На целый этаж добавляются эвакуация, зонирование сигнализации и несколько щитов — это другой объём проектирования и другой срок согласования.
Второй и третий этажи — сервисные офисы, первый — кафе и ресторан. Они работают, пока вы делаете ремонт, и окна шумных работ считаются с учётом их режима, а не только соседей-собственников.
Серверная с собственным охлаждением или кухня с плитой упираются в лимит на помещение. Всё, что сверх проекта здания, проверяем до дизайн-проекта — на этажах с 14 лотами резерв делится на всех.
Подключение к операторам идёт через слаботочные стояки, свой кабель «с улицы» не протянуть. Провайдера выбираем и зовём на площадку на этапе трасс.
Набережная, амфитеатр и лобби с рестораном для стройки закрыты. Машина заезжает на нижние уровни, дальше — назначенный лифт в часы управляющей компании. Габарит въезда ограничивает длинномеры — режем на складе.
Скоростные лифты рассчитаны на людей, под ремонт выделяют лифт и окна подъёма. На этажах с 14 лотами лифт делят все соседи, поэтому тяжёлые поставки — гипсокартон, стекло, фальшпол — планируем отдельными днями.
Штробление и резку ведём в разрешённые окна, тихие этапы — электрику, гипсокартон, малярку — в остальное время. С работающим коворкингом внизу это единственный способ держать срок.
Когда закупку ведём мы, материал приходит под график и под окна лифта. Часть поставок на стороне заказчика — согласования, подбор, ожидание — и график плывёт.
Ориентиры по форматам этого здания. Отсчёт — от старта работ до передачи собственнику, вместе с согласованием комплекта, которое идёт параллельно закупке.
Пентхаус с террасой считается отдельно: уличная часть зависит от сезона — покрытие и водоотвод на террасе зимой не делают.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Ресепшн, open space на 10 мест, переговорная, кухня и кладовая — на 70 м². Фальш-пол вместо стяжки, полнотелые стеклоблоки и свет по регламенту бизнес-центра.
Читать разборДва помещения в одной башне и две задачи: 200 м² под учебные классы с диммируемым светом и защитой от протечек и офис 65 м², сделанный за месяц и переделанный под арендатора.
Читать разборПустое черновое помещение превратили в офис на 27 рабочих мест с кабинетами, переговорной, open space и зонами отдыха. Три месяца — с согласованиями, стеклянными перегородками и полной инженерией.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
Двухтрубная система: приборы в помещении греют или охлаждают в зависимости от сезона. Планировку строим от расположения фанкойлов — переставлять их можно, но это отдельный раздел и согласование с УК.
Приточно-вытяжная система здания с увлажнением и очисткой воздуха. Внутри помещения поток делим по зонам: переговорная со стеклом и кабинет требуют своего притока, иначе там душно уже к обеду.
Щит помещения проектируем под выделенную мощность и под сценарии здания: при пожарном сигнале доступ и вентиляция отключаются автоматически. На целом этаже щитов несколько, по зонам.
После перегородок и потолков датчики переставляют по проекту; пусконаладку планируем отдельным окном перед приёмкой управляющей компанией.
Подключение через стояки к операторам здания. Серверную выделяем помещением с собственным охлаждением, и её мощность закладываем в ТУ на старте.
Кухня в офисе — гидроизоляция зоны, защита от протечек с автоматическим перекрытием воды и согласованная привязка к стояку. Под вами — отделанный офис соседа, отвечать за протечку будет собственник.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
