Заказчик купил 160 м² в бизнес-центре «Останкино Бизнес Парк» (Ostankino Business Park) на Огородном проезде — не под аренду, а под себя: компания поставляет банковское оборудование, и в новый офис нужно было посадить около тридцати человек. Помещение досталось в состоянии «чёрный бетон»: ни стен, ни пола, ни света, одно сплошное пространство с панорамными окнами. Через три месяца здесь работали 27 человек. Ниже — как раскладывали площадь, что решил проект, а что инженерия, и от чего пришлось отказаться.
- Объект
- Офис 160 м² в бизнес-центре
- Локация
- БЦ «Останкино Бизнес Парк», Москва
- Задача
- 27 рабочих мест, переговорная, столовая
- Срок
- 3 месяца с согласованиями с УК
Что было: тотальный open space без стен и пола
Помещение в «Останкино Бизнес Парк», как и почти везде в новых БЦ, продавалось в черновом виде — это нормально, но выглядит пугающе. Здесь не было вообще ничего: голые перекрытия, бетон, инженерия застройщика по потолку и радиаторы под окнами, закрывающие часть остекления. Всё остальное — стены, полы, свет, перегородки, вентиляция, пожарная сигнализация — делалось с нуля по проекту.
Это, кстати, довод в пользу дизайнера на старте. Когда помещение пустое, любая планировка кажется возможной, и легко потерять полгода на переделки. Проект зафиксировал сценарий работы компании — кто с кем контактирует, кто ходит к руководству, где обедают, где принимают гостей, — и дальше стройка шла уже по нему. В этом и смысл ремонта офиса под ключ: сначала сценарий, потом перегородки. Отделка офиса и мебель приходят последними.
Другие наши объекты и порядок работы — на странице офисного направления Forcemontage, а разборы решений мы выкладываем на YouTube-канале.
Задача заказчика: посадить 30 человек и не сделать «клетушки»
Вводная звучала так: 21–25 рабочих мест плюс два-три про запас, под будущий найм. Отдельный кабинет каждому из четырёх руководителей, переговорная, место для обеда, гардероб и серверная — компания возит технику, и складывать её было негде.
Часть желаний не сходилась с площадью. Четыре отдельных кабинета съели бы столько метров, что опенспейсам осталось бы неприлично мало. Решили иначе: два кабинета по два директора, оба — в дальнем конце от входа. Руководство проходит через весь офис к себе и по дороге видит, как работает команда.
Мы не абы как ставим столы. Когда планируешь офис, нужно учитывать цели и назначение отделов: кто с кем контактирует каждый день, а кто — раз в неделю. Коммуникация должна иметь место при планировании, иначе люди будут ходить друг через друга.
Планировка офиса: 27 мест, разложенных по логике общения
Итоговая раскладка получилась такой: 27 рабочих мест, из них четыре — руководители в двух кабинетах и одно — офис-менеджер на ресепшн. Остальные распределены по двум опенспейсам. Зонирование офиса строили от простого вопроса: кто с кем разговаривает каждый день.
Порядок зон от входа вглубь: входная группа с зоной ожидания, гардеробная и серверная-кладовая, столовая за стеклом, первый опенспейс, ресепшн, второй опенспейс с бухгалтерией и договорным отделом, переговорная и два кабинета руководителей в глубине. Ближе ко входу сидят те, кто меньше всего контактирует с руководством, дальше — те, кто ходит к директорам чаще.
| Зона | Что внутри |
|---|---|
| Входная группа | Зона ожидания, гипсовая «скала», шкаф с электрощитом, зеркало |
| Гардероб и серверная | Верхняя одежда сотрудников, оборудование и кладовая |
| Столовая | Два столика на 7 человек, кухня с техникой, стеклянная перегородка |
| Опенспейс № 1 | Три линии столов, около 15 рабочих мест |
| Ресепшн | Рабочее место офис-менеджера лицом в зал |
| Опенспейс № 2 — 30 м² | 7 мест: бухгалтерия и договорный отдел |
| Переговорная — 11 м² | Стол на 8 человек, ТВ, акустическая панель |
| Два кабинета руководителей | По два директора, диван, зона отдыха |
Входная группа: скала, зеркало и шкаф вместо ниши
Гость упирается взглядом во фронтальную стену — фактура гипсовой скалы с подсветкой. Возиться с ней пришлось долго, зато она держит лицо офиса. Дальше начинается лофт: кирпич, чёрный потолок, открытые коммуникации.
Рядом — зона ожидания на два кресла. Компания редко принимает посетителей напрямую, поэтому большая приёмная была бы роскошью: место рассчитано на короткое ожидание, не более.
Электрощит не стали утапливать в стену — его закрыли шкафом, который заодно подсвечивает фронтальную зону. Не нужно ломать перегородку, штробить и потом шпаклевать: доступ к щиту остаётся удобным, а в интерьере появляется ещё один функциональный предмет.
Ещё одна деталь входа — зеркало. Ресепшн развёрнут не лицом ко входу, и без зеркала угол читался бы тесным. Зеркало визуально расширяет пространство и снимает ощущение загромождённости в самой узкой точке офиса.
Ресепшн лицом в зал, а не в стену
Офис-менеджер здесь не сидит в углу «на посту». Стойку поставили в общей зоне, развёрнутой к столовой и первому опенспейсу: человек находится среди коллег, а не в отдельной приёмной. Внешних посетителей у компании немного, так что охранять вход от гостей было бы не от кого.
Сама стойка — отдельная история: рейки сочетаются с диагональными элементами, а нижняя подсветка даёт эффект парения. Геометрия повторяется потом в потолке и светильниках — офис собран на одном визуальном языке.
Столовая за стеклом: чтобы обедать не в тёмном углу
Зона приёма пищи попала в глубину плана, где нет окон. Вместо глухих стен её отделили стеклянной перегородкой со световыми окнами: дневной свет из общего пространства проходит внутрь, и обед перестаёт быть перерывом в кладовке.
По площади это два столика примерно на семь человек и кухонный блок: холодильник, микроволновка, посудомоечная машина, кофемашина. Полка с сиропами появилась ещё в проекте — мелочь, из-за которой кухня в офисе работает как кухня, а не как подсобка с чайником.
Два опенспейса: стекло вместо гипсокартона
Первый опенспейс — три линии столов, примерно 15 человек. Второй, 30 м², отдан бухгалтерии и договорному отделу: семь мест с соблюдением норм по расстояниям между столами. Отделы разные, задачи разные, поэтому их разделили — но не капитально.
Перегородки между зонами сделали стеклянными. На 160 м² любая глухая стена крадёт и метры, и свет: закрытые кабинки превратили бы офис в набор тесных коробок. Стеклянные перегородки в офисе держат границу, но оставляют пространство читаемым целиком — и это дешевле, чем возводить гипсокартон, а потом его красить и переделывать при перепланировке.
Не нужно превращать всю перегородку в матовую. Здесь плёнку нанесли только на уровне человека — чтобы не было видно рабочий процесс и мониторы, — а верх оставили прозрачным. Дневной свет спокойно проходит из одного опенспейса в другой, и офис не темнеет от собственных перегородок.
Лофт без подземелья: кирпич, мох и растения
Стиль дизайнер описывает как эклектику: индустриальная база в духе шестидесятых, разбавленная тёплыми деталями. Чёрный потолок с открытыми коммуникациями, кирпич, металл — и рядом кремовые стены, дерево, живая зелень.
Кирпичную стену намеренно не сделали сплошной: сплошной кирпич на всю площадь превратил бы офис в подземелье. Его дозировали — колонны, одна акцентная стена, фрагменты у окон. И оживили стабилизированным мхом, который прорастает сквозь кладку. Стабилизированный мох держит вид лет десять и не требует ни полива, ни света. В офисе это важнее декоративности: поливать его всё равно было бы некому.
Переговорная 11 м²: стол на восьмерых и войлок за рейкой
Переговорная получилась компактной — около 11 м² при размерах примерно 2,7 × 5 м. При этом внутри стоит полноразмерный стол, за которым по плану садятся восемь человек, а при желании можно добавить ещё одно место. Между стеной и стульями свободно проходишь — проверено на съёмке.
Окон в этой части плана нет, поэтому в перегородке оставили верхний ряд прозрачного стекла: немного естественного света всё-таки попадает. Но у стекла есть побочный эффект — оно добавляет эхо. Поэтому реечная стена здесь не только декоративная: за рейкой скрыт войлок, панель работает на звукопоглощение. Звукоизоляция офиса — это не только глухие стены между кабинетами. Акустическая панель снимает ту самую гулкость, из-за которой на созвонах половину слов приходится переспрашивать.
Кабинеты руководителей: по два директора и разный свет
Кабинетов два, директоров четыре. Оба кабинета — в дальней части офиса, рядом с переговорной. Внутри каждого — два рабочих места, зона отдыха и диван: в один из кабинетов поместился двухметровый, на трёх человек, и за него, по словам команды, шёл отдельный спор.
Один из кабинетов выходит на теневую сторону, солнца там мало. Вместо того чтобы вешать светлые шторы «как везде», сюда взяли графитовые с большей прозрачностью: комната стала графичнее, а вида из окна не лишилась.
Во втором кабинете акцентную стену выложили тем же кирпичом, что и в опенспейсах, а над диваном повесили деревянную карту России с подсветкой — просьба заказчика, которая появилась ещё на стадии проекта и дожила до реализации без изменений.
Освещение в офисе: два уровня и возможность его выключить
Самое частое, что убивает офис, — один белый линейный свет на всю площадь. Работать под ним восемь часов тяжело, а вечером он превращает помещение в операционную. Здесь во всех зонах сделали два уровня: основное линейное освещение над рабочими местами и трековое, которое добавляет глубины.
Оба контура регулируются с пультов. Пришёл раньше всех или задержался — включаешь тёплый уровень, не заливая офис нейтральным светом. Идея выросла из требования руководителей: им было принципиально, чтобы яркость можно было менять под задачу.
Инженерия: конвекторы в полу и фанкойл в каждом помещении
В офисе делали полный набор: отопление, вентиляцию, охлаждение и систему пожаротушения с оповещением. Вентиляция в офисе и кондиционирование — статьи сметы, которых не видно на фотографиях. От них зависит, как в помещении дышится в августе и в феврале.
Первое — радиаторы. От застройщика под окнами стояли крупные приборы, закрывавшие часть остекления. Их сняли, а вместо них поставили внутрипольные конвекторы. В результате панорамное окно стало действительно панорамным: ни один прибор не мешает виду и не ест подоконную зону.
Второе — охлаждение. Каждое помещение получило собственный фанкойл, но одна зона в жару всё равно оказалась теплее остальных: на неё не хватило выделенной мощности, и на этапе работ от дополнительного прибора отказались осознанно. Решается отдельным кондиционером — честнее сказать об этом, чем делать вид, что в +34 за окном везде одинаково.
На солнечную сторону поставили рулонные шторы screen с разной степенью прозрачности. Они гасят прямое солнце, но не отрезают вид и почти не меняют освещённость помещения. Для самых горячих окон есть версия с алюминиевым покрытием с обратной стороны — она отражает часть тепла обратно на улицу.
Двери-невидимки: почему в офисе они работают хуже
Двери скрытого монтажа — красивое решение, которое в офисе оказывается спорным. В квартире через дверь проходят несколько человек, и всё равно на полотне со временем видны отпечатки и повреждения. В офисе, где ходят тридцать–пятьдесят человек каждый день, эксплуатация другая: крашеная поверхность обшарпывается быстро.
Плюс сама технология: заводского качества поверхности приходится добиваться на объекте руками маляров — шпаклевание, шлифовка, покраска. Выигрывают интегрированные двери в перегородке — те, что приезжают готовыми с завода. Монтаж быстрее, качество стабильное, и через два года их не нужно перекрашивать.
Чего не получилось: душевая и санузел внутри офиса
Заказчики хотели собственный санузел, а потом — душевую: собственники часто бывают в командировках, и возможность помыться перед встречей выглядела логичной. Управляющая компания не согласовала ни то, ни другое.
Причины технические. Санузел нельзя разместить там, где под помещением нет аналогичной мокрой зоны — это не квартира, правила другие. Душевую не пропустили по вентиляции: система в этом бизнес-центре на такое не рассчитана. Санузлами пользуются общими, они есть на этаже.
На месте несостоявшейся мокрой зоны сделали то, чего в офисе всегда не хватает: шкаф, серверную и кладовую. Всё, что не вместилось в рабочие зоны, уехало туда.
Согласования с управляющей компанией — отдельная работа
Все инженерные проекты и планировка в бизнес-центре согласуются с УК. Нужно знать нормы и читать технические условия, чтобы решение устроило и заказчика, и УК. Разбираться с этим надо на стадии проекта: переигрывать на стройке дорого.
Если заказчик берёт эту коммуникацию на себя, у него появляется вторая работа, а на какой-то период — и первая. Поэтому обычно есть доверенное лицо, которое ведёт общение с дизайнером и подрядчиком. В этом проекте так и было: организационную нагрузку — согласования, графики, походы в УК — мы забрали на себя. В этом бизнес-центре мы делаем не первый офис и знаем, как там устроен процесс.
Итог: три месяца и 27 рабочих мест
Весь цикл — от начала работ до сдачи, вместе с согласованиями проектов — занял три месяца. Для голого помещения это хороший срок: здесь не просто опенспейс с покраской, а стеклянные перегородки, интегрированные двери, камень, акустика и полный набор инженерии. На момент съёмки оставались мелочи вроде врезки розеток в новую столешницу — обычный хвост, который бывает на любом объекте.
По результату: отделы стоят по логике общения, у руководства свои кабинеты, обедают при дневном свете, переговорная не гудит эхом. Окна больше никто не перекрывает радиаторами. Ремонт офиса такого уровня отделки отбивается не картинкой в портфолио — тем, что через два года сюда не придётся возвращаться с перфоратором.
Ремонт офисов в «Останкино Бизнес Парк» и на севере Москвы
«Останкино Бизнес Парк» (Ostankino Business Park) на Огородном проезде — большой комплекс, где помещения продаются и сдаются без отделки. Поэтому ремонт офиса здесь почти всегда начинается одинаково: голый бетон, инженерия застройщика по потолку, радиаторы под панорамным остеклением и технические условия управляющей компании на руках. Похожая история и в соседних БЦ Останкина — вокруг телецентра, у Бутырской и проспекта Мира.
Этот объект у нас в комплексе не первый, и на повторе многое идёт быстрее. Мы знаем, что и в каком виде принимает УК, где упираются мокрые зоны и выделенная мощность, в какие часы можно возить материалы и шуметь. Отделка офиса, стеклянные перегородки, инженерия и мебель встают в один график и не догоняют друг друга на финише.
Как мы делаем офисы под ключ
Forcemontage ведёт ремонт офисов под ключ в Москве и Московской области: планировка и дизайн, инженерные проекты, согласования с управляющей компанией, черновые и чистовые работы, мебель и ввод в эксплуатацию. Один подрядчик, одна смета, один ответственный за результат — заказчику не приходится сводить между собой дизайнера, строителей и УК.
Планируете ремонт офиса в бизнес-центре или переезд в новое помещение? Пришлите планировку и задачу — вернёмся с вариантом зонирования, ориентировочной сметой и сроком → офисное направление Forcemontage.
Дизайн-проект: Светлана. Реализация под ключ — Forcemontage.
Частые вопросы
Сколько занимает ремонт офиса 160 м² в бизнес-центре?
В этом проекте — три месяца от начала работ до сдачи, включая согласование проектов с управляющей компанией. Простой опенспейс без кабинетов и сложных узлов делается быстрее; здесь были стеклянные перегородки, интегрированные двери, камень и полный набор инженерии, поэтому три месяца — хороший срок.
Сколько рабочих мест помещается на 160 м²?
В этом офисе — 27 рабочих мест: два опенспейса примерно на 15 и 7 человек, четыре директора в двух кабинетах и место офис-менеджера на ресепшн. Плюс переговорная на восемь человек, столовая, гардеробная и серверная. Изначально заказчик просил 21–25 мест с запасом на найм — запас удалось заложить в ту же площадь.
Что нужно согласовывать с управляющей компанией бизнес-центра?
Планировку и все инженерные проекты: вентиляцию, отопление и охлаждение, электрику, пожарную сигнализацию и пожаротушение, систему оповещения. У каждого БЦ свои технические условия и нормы, и часть привычных для квартиры решений там просто запрещена — например, санузел или душевая в помещении без мокрой зоны под ним. Это выясняется на стадии проектирования, а не на стройке.
Почему в офисе не стоит делать двери скрытого монтажа?
Двери-невидимки в офисе живут хуже, чем в квартире: через них проходят 30–50 человек в день, на крашеном полотне остаются отпечатки и сколы, а заводского качества поверхности приходится добиваться руками маляров на объекте. Практичнее интегрированные двери в перегородке заводского исполнения — быстрее в монтаже и дольше выглядят новыми.
Делаете ремонт офиса под ключ по дизайн-проекту?
Да. Forcemontage ведёт офисы под ключ в Москве и Московской области: планировка и дизайн, инженерные проекты, согласования с управляющей компанией, черновые и чистовые работы, мебель и ввод в эксплуатацию. Один подрядчик, одна смета, один ответственный за результат.
Делаете ремонт офисов в «Останкино Бизнес Парк»?
Да, в «Останкино Бизнес Парк» (Ostankino Business Park) на Огородном проезде у нас не первый объект, работаем и в других бизнес-центрах Останкина и севера Москвы. Знаем, как в местных БЦ проходят согласования планировки и инженерных проектов, какие есть ограничения по мокрым зонам и электрической мощности, в какие окна пускают технику и рабочих. Выезжаем на объект, снимаем размеры и возвращаемся с вариантом зонирования и сметой.