Сделаем ремонт вашего офиса в БЦ Opus — новом здании PIONEER на первой линии Москвы-реки. Помещения здесь передаются в 2026 году, а значит, собственники заходят в бетон одновременно: кто раньше сдал комплект проектов в управляющую компанию, тот раньше получил пропуска и лифт. Проект, инженерия, согласования и отделка — у одного подрядчика.
Бизнес-центр девелопера PIONEER на Дербеневской набережной, в Павелецком деловом кластере — втором по объёму офисов после «Москва-Сити». Здание проектировало бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры», лобби площадью 482 м² и высотой 7 м — по дизайну бюро Натальи Белоноговой. До метро «Павелецкая» около километра пешком, до Садового кольца — 1,4 км на машине.
Офисные этажи — с потолками 3,8 м и шагом колонн 8,4 × 8,4 м, панорамное остекление. В продаже лоты от 73 до 405 м², есть двухуровневые офисы. Здание с самого проекта рассчитано на фальшпол, поэтому отметка чистого пола и высота помещения уже учитывают его толщину — редкий случай, когда фальшпол не съедает сантиметры.
Характеристики — с сайта девелопера и из каталогов на сентябрь 2026 года. Регламент производства работ управляющая компания выдаёт собственнику после сделки; сверяем его с проектом до первого выхода бригады.
Плита перекрытия здесь заложена с расчётом на фальшпол: чистовой уровень пола, пороги входных групп и высота 3,8 м уже его учитывают. Электрика и слаботочка уходят вниз, розетка выводится лючком там, где стоит стол, — и переезжает вместе с ним при следующей пересадке.
В части лотов два уровня внутри одного помещения. Это красиво, но добавляет разделы в проект: лестница с ограждением по нормам, второй свет, отдельная ветка вентиляции на антресоль и расчёт нагрузки на перекрытие под зону хранения. Считаем это на старте, а не когда лестница уже заказана.
Отопление у витража идёт по периметру — как оно разведено на вашем этаже, определяет, где встанут рабочие места и можно ли ставить шкафы вплотную к стеклу. Планировку рисуем от расположения приборов, а не поверх них.
Автоматическое пожаротушение — часть здания. Перегородки, потолочные ниши и вентиляционные трассы должны обходить оросители и магистраль, а перенос головок согласуется отдельно. Это первый раздел, который мы сверяем с планировкой.
У PIONEER на своих объектах есть дирекция клиентского сервиса — через неё собственник получает технические условия, согласует проект и заказывает пропуска. В комплексах девелопера порядок похожий: без подписанного комплекта проектов бригаду на этаж не пускают, поэтому комплект готовим целиком и сдаём пакетом.
Мощность, холод и вода на помещение выделены проектом здания, и всё, что вы хотите поставить сверх этого — серверную, кухню с плитой, дополнительные фанкойлы, — нужно проверять по ТУ до дизайн-проекта. Иначе красивая планировка упирается в лимит уже на согласовании.
Здание вводится целиком, и десятки собственников начинают ремонт в один сезон. Очередь на грузовой лифт и окна шумных работ распределяет управляющая компания — кто подал график раньше, у того удобнее слоты. Заявки подаём в первый день после согласования проекта.
Внизу магазины и кафе, снаружи прогулочная набережная. Маршрут подачи материалов и вывоза мусора идёт через паркинг и назначенные лифты — через лобби и витрины его не пустят, и это надо учитывать в логистике поставок.
В Opus заведены несколько телеком-операторов. Подключение идёт через слаботочные стояки здания, свой кабель «с улицы» не протянуть. Провайдера выбираем и зовём на площадку на стадии прокладки трасс, а не по готовой отделке.
Скоростные лифты рассчитаны на людей, а не на паллеты с гипсокартоном. Под ремонт управляющая компания выделяет лифт и часы подъёма. Тяжёлые поставки — фальшпол, стекло, гипсокартон — ставим в график отдельными днями, чтобы бригада не простаивала.
Подземный паркинг на 175 мест — единственный удобный вход для материалов: набережная и первый этаж с ритейлом под разгрузку не подходят. Габарит машины и высота въезда в паркинг ограничивают, чем возить: длинномеры режем на складе.
В новом здании соседи заезжают в один сезон, поэтому перфоратор с девяти до шести никто не разрешит. Штробление и алмазную резку планируем в разрешённые часы, остальное время бригада ведёт тихие этапы: электрику, гипсокартон, малярку.
Когда закупку ведём мы, материал приходит под график и под окна лифта. Как только часть поставок уходит на сторону заказчика, начинаются согласования, подбор и ожидание — и график плывёт. На объектах в новых зданиях это решающий фактор.
Ориентиры под нарезку этого здания — от 73 до 405 м². Отсчёт — от старта работ до передачи собственнику, вместе с согласованием комплекта проектов, которое идёт параллельно закупке.
Двухуровневый лот добавляет к сроку две-три недели: лестница и ограждение делаются по проекту под заказ, а антресоль требует отдельного раздела по вентиляции.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Два помещения в одной башне и две задачи: 200 м² под учебные классы с диммируемым светом и защитой от протечек и офис 65 м², сделанный за месяц и переделанный под арендатора.
Читать разборПустое черновое помещение превратили в офис на 27 рабочих мест с кабинетами, переговорной, open space и зонами отдыха. Три месяца — с согласованиями, стеклянными перегородками и полной инженерией.
Читать разборТри офисных помещения объединили в одно пространство на 600 м². Полная перепланировка: демонтаж старых конструкций и новая планировка по проекту.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
Приточно-вытяжная система и холод приходят из стояков здания. Внутри помещения трассы делятся на зоны: кабинеты, переговорная и опенспейс дышат по-разному. При двух уровнях антресоль получает свою ветку — иначе наверху будет душно уже к обеду.
Питание и слаботочка идут в подпольном пространстве, розетки выводятся лючками под столы. Щит помещения проектируем под выделенную мощность и под сценарии здания: при пожарном сигнале вентиляция и доступ отключаются автоматически.
Оросители расставлены проектом здания по открытому этажу. Как только появляются перегородки и потолки, часть головок нужно переносить или добавлять — раздел согласуется с управляющей компанией и выполняется лицензированным подрядчиком.
Приборы вдоль остекления держат тепловую завесу у стекла. Планировка рабочих мест и шкафов строится от их расположения; замена на внутрипольные конвекторы возможна, но это отдельное согласование.
Провайдеры заведены в здание, подключение — через стояки. Серверную выделяем помещением с собственным охлаждением, и её мощность закладываем в ТУ на старте — это самая частая причина нехватки лимита.
Кухня в офисе — это гидроизоляция по всей площади зоны, защита от протечек с автоматическим перекрытием воды и согласованная точка подключения к стоякам. В новом здании ниже вас уже отделанный офис соседа, и отвечать за протечку будет собственник.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
