Сделаем ремонт вашего офиса в LAKES — 19-этажном комплексе FORMA у метро «Озёрная», где под офисы отведено 25 600 м², а в каждом помещении заложена мокрая точка. FORMA передаёт часть лотов с предчистовой отделкой: это меняет и смету, и порядок работ — разбираем, что уже сделано застройщиком, а что ещё предстоит.
Многофункциональный комплекс FORMA в Очаково-Матвеевском: 19 этажей, 57 434 м² общей площади, из них 25 623 м² офисов и 22 328 м² торгового центра с ресторанами и сервисами. Паркинг на 214 машино-мест, до метро «Озёрная» — три минуты пешком. Архитектурная концепция — бюро APEX, авторов ГЭС-2 и кампуса Яндекса.
Офисы продаются лотами от 43 м², и у каждого помещения есть своя мокрая точка — можно ставить кухню, кофе-зону или душ без согласования новой точки подключения. FORMA предлагает лоты как в предчистовой, так и в готовой отделке: перед сметой выясняем, в каком состоянии передаётся именно ваш.
Характеристики — с сайта FORMA Workplace и из каталогов на сентябрь 2026 года. Состав предчистовой отделки и регламент УК выдаются собственнику по сделке — сверяем их с проектом до сметы.
В предчистовом варианте помещение приходит с выровненными стенами и полом, разведённой базовой электрикой и выводами инженерии. Это экономит две-три недели черновых работ — но проверяем ровность и трассы по факту: под фальшпол или под плитку требования разные.
Подводка воды и канализации уже в помещении — кухню или душ ставим без новой точки подключения. Остаётся гидроизоляция зоны, защита от протечек и согласование расположения с УК: точка есть, но переносить её без проекта нельзя.
На небольшой площади каждый метр считается: кухня совмещается с зоной ожидания, переговорная делается со стеклянной перегородкой, чтобы не терять свет. Планировку под 43–80 м² рисуем от количества сотрудников, а не от мебели из каталога.
Первые этажи — ритейл и рестораны, и у офисной части свой вход, свои лифты и свой режим доступа. Это удобно сотрудникам и накладывает ограничения на стройку: материалы через торговую зону не идут.
Комплексом управляет Twentyfive — оператор FORMA, который ведёт и другие workplace-проекты девелопера. Регламент выдаётся собственнику после сделки; для лотов с предчистовой отделкой в нём важнее всего, что из сделанного застройщиком можно менять, а что закрыто гарантией.
Если помещение передано со стяжкой, штукатуркой и разведённой электрикой, часть этого закрыта гарантией FORMA. Перед тем как штробить стену или перекладывать трассу, проверяем, не теряет ли собственник гарантию — иногда дешевле обойти.
Точка подключения зафиксирована проектом здания. Кухню ставим рядом с ней; перенос на другую стену — отдельный раздел, согласование с УК и гидроизоляция по всей зоне. Планировку начинаем от точки, а не от кухонного гарнитура.
Часть лотов продаётся с отделкой застройщика: базовый пол, потолок, свет. Под конкретную компанию обычно докручивают перегородки, переговорную, слаботочку и мебель — это уже не ремонт, а доработка, и она считается иначе.
Комплекс вводится в 2026 году, и лоты от 43 м² означают много владельцев на этаже. Очередь на лифт и окна шумных работ распределяет УК — график подаём сразу после согласования проекта.
Торговый центр и рестораны на нижних этажах для разгрузки не предназначены. Материалы заходят из паркинга в лифты офисной части в часы, которые назначает Twentyfive; габариты стекла и столешниц — под кабину.
Предчистовая отделка застройщика снимает завоз стяжки и штукатурки — самых тяжёлых и грязных поставок. Вывоз мусора тоже меньше: это заметно на объектах в 43–80 м², где лифт нужен считаные разы.
Со стороны офисов соседи в ремонте, со стороны ритейла — работающие арендаторы. Штробление и резку ведём в окна, которые выделяет управляющая компания, тихие этапы — в остальное время.
Когда закупку ведём мы, материал приходит под график и под окна лифта. Как только часть поставок уходит на сторону заказчика, начинаются согласования и ожидание — на месячных объектах это срывает срок.
Ориентиры под нарезку комплекса — от 43 м². Отсчёт — от старта работ до передачи собственнику; для лотов с предчистовой отделкой срок короче на черновой этап.
С бетона добавляйте две-три недели на стяжку и штукатурку. Если лот с готовой отделкой FORMA, доработка под компанию занимает две-три недели вместо полного цикла.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Пустое черновое помещение превратили в офис на 27 рабочих мест с кабинетами, переговорной, open space и зонами отдыха. Три месяца — с согласованиями, стеклянными перегородками и полной инженерией.
Читать разборТри офисных помещения объединили в одно пространство на 600 м². Полная перепланировка: демонтаж старых конструкций и новая планировка по проекту.
Читать разборДва офисных пространства — 70 и 160 м² — объединили в единое целое площадью 230 м², с дизайн-проектом и по требованиям управляющей компании.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
Приточно-вытяжная система здания с фильтрацией. Внутри помещения делим поток по зонам и балансируем: на компактных лотах от 43 м² одна переговорная со стеклом легко «съедает» приток, если этого не посчитать.
Холод приходит из системы здания, распределение по помещению — фанкойлами под планировку. Дополнительная мощность на серверную проверяется по ТУ до проекта.
Вода и канализация уже подведены. Делаем гидроизоляцию зоны, ставим защиту от протечек с автоматическим перекрытием и держим кухню рядом с точкой — перенос требует проекта и согласования.
В предчистовом лоте базовая разводка есть. Проверяем, хватит ли групп под рабочие места и кухню, и доразводим — по стенам или под фальшполом, если он заложен в проект.
Помещение подключается к системе здания; после перегородок и потолков датчики переставляют по проекту. Пусконаладку планируем отдельным окном перед приёмкой УК.
Подключение через стояки комплекса к операторам здания. Провайдера зовём на этап прокладки трасс — по готовой отделке добирать кабель дороже.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
