Сделаем ремонт вашего офиса в БЦ Botanica — в том числе с объединением двух соседних лотов в одно пространство. Знаем, как здесь устроена разгрузка через единственный строительный лифт, что даёт личный кабинет собственника у управляющей компании и где вентиляция упирается в спринклерный рукав.
Комплекс девелопера PIONEER в Ростокине: 36 800 м², девятнадцать этажей, подземный паркинг на 246 машино-мест и ещё сотня наземных. Метро и станция МЦК «Ботанический сад» — меньше ста метров, к зданию ведёт крытый переход, так что зимой сотрудники доходят до офиса, не выходя на улицу.
Первые три этажа занимает торговая галерея, офисные и апарт-блоки идут выше. Помещения продаются лотами примерно от 35 до 150 м², поэтому собственники здесь часто выкупают смежные блоки и объединяют их — например, два лота в один офис на 324 м² и 64 рабочих места.
Характеристики комплекса — из открытых источников, ограничения по стройке описаны по практике в этом здании. Требования управляющей компании проверяем в действующей редакции перед проектом.
Нарезка комплекса рассчитана на небольшие компании. Под офис на несколько десятков человек смежные помещения выкупают и объединяют: типичный случай здесь — два лота, сведённые в одно пространство на 324 м² и 64 рабочих места.
Центральный рукав пожаротушения крупный, обойти его вентиляционной трассой «по прямой» не выйдет. Нужны соединительные элементы, которые заказывают под конкретное место — быстрее сделать по факту, чем утонуть в проектировании обхода.
Плита 60 × 60 см держит около 600 кг на квадратный метр — шестикратный запас под человека, поэтому «пустоты» под ногами не ощущается. Электрика и слаботочка уходят под пол, розетка выводится там, где сегодня стоит стол, и переезжает вместе с ним.
Бывшие лоты разводим так, чтобы они могли работать независимо друг от друга: собственник в любой момент может продать одно из помещений. При этом в повседневной работе объединённого офиса эта автономность никак не мешает.
Управляющая компания комплекса даёт собственнику личный кабинет по его помещению: там согласуют проектную документацию, заказывают пропуска и решают текущие вопросы по объекту. Когда доступ у подрядчика есть, объект двигается быстро — это главное, что стоит знать про стройку здесь.
Если доступ подрядчику не выдан, вся согласовательная часть ложится на представителя собственника. Скорость сразу падает: каждая заявка ждёт свободного часа занятого человека. Правильный путь — выдать доступ подрядчику на старте, это экономит недели.
Когда закупку ведёт подрядчик, материал приходит под график. Как только часть снабжения остаётся за командой заказчика, начинаются согласования и подбор — и сроки уезжают. Мы помогаем с подбором и доставкой, удерживая бюджет, а отклонения согласовываем до заказа.
На всю документацию — дизайн-проект и инженерные разделы — здесь реально уложиться в 13–14 рабочих дней, даже перед новогодними праздниками. Но такой темп требует, чтобы заказчик выходил на связь через день и решения принимались сразу.
На 64 рабочих места с постоянными созвонами обычной отделки мало. Закладываем шумопоглощающие острова под потолком — они же становятся акцентом интерьера. Задним числом такие вещи вешать дороже: под них нужны трассы и точки крепления.
Остальные работают на людей, и это правильно: комплекс жилой и торговый одновременно. Но для стройки это узкое место — в паркинге собирается очередь машин, а разгрузка тяжёлых позиций растягивается на целый день. Поставки планируем так, чтобы бригада не простаивала в ожидании материала.
Разгрузка фальшпола на офис в 300 м² здесь занимает практически весь рабочий день. Такие позиции ставим в график отдельным днём и не совмещаем с работами, которым нужен тот же лифт.
Грузоподъёмность лифтов 1600 кг, но ограничивают чаще габариты. Стекло перегородок, столешницы и крупное оборудование заказываем с учётом того, что они должны войти в кабину и в проёмы этажа.
Маршрут материалов и людей не пересекается с торговой зоной, разгрузка идёт из паркинга. Это влияет и на график: часы подачи назначает управляющая компания.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Два помещения в одной башне и две задачи: 200 м² под учебные классы с диммируемым светом и защитой от протечек и офис 65 м², сделанный за месяц и переделанный под арендатора.
Читать разборПустое черновое помещение превратили в офис на 27 рабочих мест с кабинетами, переговорной, open space и зонами отдыха. Три месяца — с согласованиями, стеклянными перегородками и полной инженерией.
Читать разборТри офисных помещения объединили в одно пространство на 600 м². Полная перепланировка: демонтаж старых конструкций и новая планировка по проекту.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
Центральный рукав пожаротушения крупный, и вентиляционную трассу по прямой мимо него не провести. Нужны соединительные элементы под конкретное место — их заказывают по факту: так быстрее, чем месяцами уточнять проект обхода.
Здание даёт приточно-вытяжную вентиляцию и центральное кондиционирование, помещение подключается к ним. Разводка по зонам считается под планировку, а не под исходную нарезку лотов — особенно когда два помещения объединяют в одно.
Бывшие соседние помещения разводим так, чтобы каждое могло работать само по себе: собственник может продать одно из них. В повседневной работе объединённого офиса это никак не мешает, зато не придётся переделывать щит при продаже.
Плита 60 × 60 см держит около 600 кг на квадратный метр — шестикратный запас под человека, поэтому пустоты под ногами не ощущается. Электрика и слаботочка уходят вниз, розетка выводится там, где стоит стол, и переезжает вместе с ним.
Серверную выделяют отдельным помещением, подключение провайдеров согласуют с управляющей компанией. Провайдеров лучше звать на площадку ещё на стадии прокладки трасс — так проще, чем добирать кабель по готовой отделке.
Несколько десятков рабочих мест с постоянными созвонами обычной отделкой не закрыть. Шумопоглощающие острова под потолком гасят отражения и одновременно работают как акцент интерьера — но под них нужны точки крепления и трассы, поэтому их закладывают в проект.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
