Сделаем ремонт вашего офиса в STONE Савёловская — от учебных классов до офиса под аренду. Знаем, как здесь принимают пожарную сигнализацию, что требует управляющая компания к электрике и в каком виде застройщик передаёт помещения.
Комплекс девелопера STONE в Марьиной Роще: 93 000 м², башни разной высоты до 24 этажей, ввод — конец 2024 года. Помещения продаются блоками, поэтому в комплексе много собственников-инвесторов, которые готовят офисы под сдачу, а не под себя.
Комплекс уже введён, часть башен обжита, в башне D помещения передаются позже. Передают без отделки: бетонные колонны, коммуникации застройщика по потолку и выводы инженерии, которые почти всегда приходится закрывать коробом.
Данные по комплексу — из открытых источников; порядок работ и требования УК описаны по практике в башне C. Регламент проверяем в действующей редакции перед каждым проектом.
По проекту колонны остаются в бетоне. Показываем собственнику, как выглядят примыкания от застройщика вживую, и обычно колонны обшивают гипсокартоном. Потолок либо красят, задувая коммуникации в один цвет, либо покрывают пропиткой по бетону — это дешевле и держит вид открытой инженерии.
Лотки и трубы от застройщика выходят там, где удобно строителям здания, а не вам. Верхнюю часть облицовываем коробом, из которого выходят уже аккуратные трассы, а точки ввода оставляем доступными через малярный лючок.
В этом комплексе почти все объекты под аренду, а арендатор всегда пересаживает людей по-своему. Фальшпол позволяет прорезать лючок и вывести розетку в новой точке за день. Сверху под аренду кладут кварцвинил, под собственный офис — ковролин: он на 30–40 % дороже, но гасит звук в опенспейсе.
Если в помещении планируется кухня, цельную гидроизоляцию делают под всей площадью офиса, а не только под мойкой, и ставят автоматическое перекрытие воды. В башне протечка заливает соседей снизу, и отвечает за это собственник помещения.
Главное отличие этого комплекса от офиса в старом здании — инженерия помещения работает не сама по себе, а в сценариях всего здания. Часть систем управляющая компания принимает и запускает лично, и до этого момента объект не считается сданным.
На контактор приходит сигнал управляющей компании. При срабатывании пожарной сигнализации сценарий отрабатывает сам: снимается питание с контроля доступа, отключаются вентиляция и фанкойлы, двери разблокируются, включается аварийное освещение. В квартире такого сценария нет — офисную электрику проектируют под него отдельно.
Датчики программирует управляющая компания и уже настроенными ставит на место. Этап планируют в графике заранее: на помещении 97 м² после двух недель отделочных работ оно уходит под пожарную часть, и только потом бригада возвращается на доделки.
Систему накачивают давлением выше рабочего и оставляют под ним: она должна показать, что герметична. Это не формальность — без успешной опрессовки объект не примут.
В помещении под учебные классы двери ставят противопожарные — требование к назначению помещения, а не выбор дизайнера. Такие вещи выясняются на стадии проекта: дверь другого типа придётся менять целиком.
Когда закупку ведём мы, материал приходит под график работ. Как только часть снабжения уходит на сторону заказчика, начинаются согласования и подбор — и график плывёт. На месячных объектах это решающий фактор.
Между отделкой и финальными доделками помещение занимает пожарная бригада. Это не простой, а запланированный этап — в графике он стоит с самого начала.
Финальная неделя перед сдачей всегда плотная: пусконаладка, устранение замечаний, мелочи по электрике. Мы закладываем её в срок, а не считаем «хвостом» после сдачи.
На площадке стоят видеокамеры, собственник смотрит ход работ в любой момент. Для собственника из другого города это заменяет еженедельные выезды.
Реальные сроки помещений в башне C. Отсчёт — от старта работ до передачи собственнику, вместе с пожарной частью и пусконаладкой.
Месяц — это полный цикл на помещение около 70–100 м²: фальшпол, малярная подготовка и покраска, декоративное покрытие, потолки и инженерия. Срок держится, пока снабжение ведёт подрядчик.
Разборы офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Два помещения в одной башне и две задачи: 200 м² под учебные классы с диммируемым светом и защитой от протечек и офис 65 м², сделанный за месяц и переделанный под арендатора.
Читать разборРемонт двух офисов для клиента из Санкт-Петербурга, который доверил работу на расстоянии: за весь проект он был в Москве дважды.
Читать разборРесепшн, open space на 10 мест, переговорная, кухня и кладовая — на 70 м². Фальш-пол вместо стяжки, полнотелые стеклоблоки и свет по регламенту бизнес-центра.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
На контактор приходит сигнал диспетчерской. При пожарной тревоге сценарий отрабатывает без человека: снимается питание с контроля доступа, отключаются вентиляция и фанкойлы, двери разблокируются, включается аварийный свет. Эту логику закладывают в проект электрики, а не подключают потом.
Датчики программирует управляющая компания и уже настроенными ставит по местам. Этап держат в графике отдельным окном: на помещении 97 м² после двух недель отделки оно уходит под пожарную часть, и только затем бригада возвращается на доделки.
Систему накачивают давлением выше рабочего и оставляют под ним — она должна показать герметичность. Без успешной опрессовки помещение не принимают, поэтому проверку ставят до финальной отделки, а не после.
Приточно-вытяжная вентиляция и фанкойлы — стандарт для всех помещений комплекса. Трассы задуваются в цвет потолка или прячутся под пропитку по бетону: открытая инженерия здесь не проблема, если она аккуратно разведена.
Под кухню делают цельную гидроизоляцию по всей площади помещения, а не только под мойкой, и ставят автоматическое перекрытие воды. В башне протечка уходит к соседям снизу и в общие зоны, а отвечает собственник помещения.
Питание и слаботочка идут в подпольном пространстве, розетка выводится лючком там, где стоит стол. Для помещений под аренду это главное: следующий арендатор пересаживает людей по-своему, и вскрывать полы не приходится.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
