Бетон и потолок с инженерией застройщика
Стен внутри нет, пол — плита, по потолку идут магистрали здания. Планировку рисуют с нуля, а высоту потолка считают после того, как под трассы уйдёт своя вентиляция и электрика.
Дизайн и ремонт офиса в Ostankino Business Park — под ключ от 30 дней
Сделаем ремонт вашего офиса в Ostankino Business Park: знаем регламент управляющей компании, порядок согласования проектов и график шумных работ. Дизайн-проект, инженерия, закупка и отделка — в одном договоре.
Москва и областьс 2011 года200+ объектов2 СРОгарантия 3 года
Что за здание
Ostankino Business Park — бизнес-парк класса «А» на Огородном проезде в Москве
Комплекс девелопера PIONEER на Огородном проезде: 133 500 м² офисов и ритейла, двенадцать этажей, подземный паркинг на 500 машино-мест, вход в метро «Бутырская» в ста метрах от территории. Первая очередь заработала в конце 2022 года, остальные вводились до 2024-го, поэтому в комплексе одновременно есть и обжитые корпуса, и помещения, куда собственник ещё не заходил.
Помещения здесь продают и сдают без отделки. Стандартная картина при приёмке: голый бетон, инженерия застройщика по потолку, панорамное остекление с импостами и радиаторы под окнами. Всё, что делает помещение офисом — планировка, полы, свет, слаботочка, климат внутри помещения, — задача собственника и его подрядчика.
Данные по комплексу — из открытых источников и из практики в этом здании. Требования управляющей компании проверяем по действующей редакции регламента перед каждым проектом: она меняется.
С чего начинается ремонт здесь
Что достаётся собственнику и что с этим делают
Радиаторы под панорамным остеклением
Приборы застройщика съедают подоконную зону и закрывают часть окна. В этом комплексе их обычно снимают и ставят внутрипольные конвекторы вдоль витража — вид открывается полностью, тепловая завеса у стекла сохраняется.
Витраж с импостами
Перегородку нельзя подвести к остеклению как придётся: место стыка с импостом — отдельный чертёж узла, который уходит в согласование. Планировку сразу привязывают к шагу витража, иначе перегородка встанет посреди стекла.
Мощность, вода и холод — по техническим условиям
Сколько выделено электричества, воды и холода, известно до проекта, и это лимит. На одном из объектов выделенной мощности не хватило на дополнительный фанкойл — решение приняли на стадии проекта, а не когда оборудование уже висело.
Регламент этого бизнес-центра
Что согласовывает управляющая компания Ostankino Business Park
Свод правил управляющей компании — больше сотни листов: в действующих редакциях от 107 до примерно 150 страниц. До первого удара перфоратора нужно получить технические условия на воду, электрическую мощность и холод и сдать полный комплект проектов. Без подписанного комплекта бригаду на этаж не пустят.
Комплект проектов на согласование
- Планировочное и архитектурное решение
- Дизайн-проект помещения
- Отопление, вентиляция и кондиционирование
- Водоснабжение и канализация
- Холодоснабжение
- Электрооборудование и освещение
- Структурированные кабельные сети (СКС) и связь
- Пожарная сигнализация и оповещение
- Контроль доступа с интеграцией в систему здания
Требования, которые встречаются не везде
Дизайн-код фасада
Температура света у окон задана — 4500 К, тип и цвет штор согласует управляющая компания. Смысл не в интерьере: вечером фасад должен читаться однородно, а не пёстрым по этажам. В рабочих зонах вглубь помещения ставят 4000 К — нейтральный белый, комфортный для работы.
Расчёт нагрузки на перекрытие
Требование появилось в последних редакциях регламента. Считается вес новых перегородок, стяжки, оборудования и хранения — особенно если в проекте архив, серверная или тяжёлая мебель.
Узел примыкания перегородки к витражу
Отдельный чертёж на стык перегородки с импостом остекления. Готовится вместе с планировкой, а не по факту монтажа.
Единая карта доступа
Систему контроля доступа офиса интегрируют с турникетами здания: сотрудник проходит и на входе в комплекс, и в свой офис по одной карте. Это отдельный проект и отдельное согласование.
Что здесь не согласуют
Санузел там, где под помещением нет мокрой зоны
Правило жёсткое: своя уборная возможна только над существующей мокрой зоной нижнего этажа. На одном из объектов собственник хотел санузел в офисе — отказ, пользуются общими на этаже.
Душевая
Не проходит по вентиляции: система здания на такие помещения не рассчитана. Вопрос закрывается на стадии проекта, а не после закупки оборудования.
Нагрузка сверх выданных технических условий
Дополнительный фанкойл, мощная кухонная техника или серверная с собственным охлаждением упираются в лимит по мощности и холоду. Увеличение ТУ — отдельная история с управляющей компанией и не всегда возможная.
Как устроена стройка в действующем комплексе
Пропуска, шумные работы и завоз материалов
Окна для шумных работ
Штробление, перфоратор и демонтаж идут в отведённые часы: рядом работают компании, и жалоба соседа останавливает бригаду быстрее любого графика. Шумный этап планируем на старте проекта, чтобы он не наложился на отделку.
Пропуска на людей и технику
Каждый рабочий и каждая машина оформляются заранее, список согласовывается с управляющей компанией. Смена состава бригады — новая заявка, а не разговор на входе.
Подача материалов через грузовые лифты
Маршрут и время подачи назначает управляющая компания, зоны выгрузки ограничены. Крупногабаритные позиции — стекло перегородок, столешницы, оборудование — заказываются с учётом габаритов лифта.
Ответственность перед УК несёт собственник
Претензии за грязь в холле, шум не в своё время или рабочих без пропуска предъявляют не бригаде, а владельцу помещения. Поэтому подрядчик, который знает регламент этого здания, экономит собственнику не только время, но и отношения с управляющей компанией.
Сроки ремонта в этом здании
Сколько занимает ремонт в Ostankino Business Park
Это не средние цифры по рынку, а реальные сроки помещений в этом комплексе. Отсчёт — от старта работ до передачи помещения собственнику, вместе с согласованиями.
ПлощадьЧто делалиСрок
160 м²черновое помещение → офис на 27 мест с кабинетами и переговорной90 дней
208 м²два помещения по 104 м² под аренду, собственник вёл проект из Санкт-Петербурга3,5 месяца
230 м²объединение двух помещений, восемь зон, контроль доступа по лицу90 дней
600 м²три офиса объединили в одно пространство на 90 рабочих мест90 дней
Согласование комплекта проектов идёт параллельно с закупкой и подготовкой площадки — в срок оно уже заложено. Помещения меньше 100 м² в таблицу не попали: по ним срок публикуем только после сверки дат с актами.
Разборы объектов
Так может выглядеть ваш офис в Ostankino Business Park
Разборы офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Ремонт офиса 160 м² под ключ: как это делалось
Пустое черновое помещение превратили в офис на 27 рабочих мест с кабинетами, переговорной, open space и зонами отдыха. Три месяца — с согласованиями, стеклянными перегородками и полной инженерией.
Читать разбор
Ремонт офиса 600 м² под ключ: три помещения в одном пространстве
Три офисных помещения объединили в одно пространство на 600 м². Полная перепланировка: демонтаж старых конструкций и новая планировка по проекту.
Читать разбор
Ремонт офиса 230 м² под ключ: из двух помещений сделали восемь
Два офисных пространства — 70 и 160 м² — объединили в единое целое площадью 230 м², с дизайн-проектом и по требованиям управляющей компании.
Читать разборВсё под контролем одного ответственного, соблюдающего единый стандарт качества
Собственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
- 01Проект архитектурных решенийПланировка, концепция, полный комплект чертежей
- 02Инженерные разделыЭОМ, СКС, СС, ОВиК, ВК — разработка и согласование с УК
- 03СогласованияПроект и график работ — с управляющей компанией здания
- 04Организация и снабжение объектаМатериалы и оборудование: закупка, доставка, приёмка
- 05Строительно-монтажные работыСвоя бригада, прораб на объекте, еженедельный отчёт
- 06КомплектацияМебель, техника и предметы интерьера по спецификации
Инженерия в этом бизнес-центре
Инженерию офиса здесь считают от технических условий, а не от желаний
Допуск СРО-П-174-01102012
Вода, электрическая мощность и холод выдаются лимитом до начала проекта. Проект, который в этот лимит не укладывается, управляющая компания не согласует — и переделывать придётся не на стройке, а в расчётах.
+
Охлаждение на фанкойлах
Фанкойл ставят в каждое отдельное помещение, а кабинет за панорамным остеклением получает свой контур: солнце к полудню превращает такой кабинет в теплицу. Количество приборов упирается в выделенный холод — на одном объекте здесь дополнительный фанкойл не прошёл по лимиту, и решение принимали на стадии проекта.
01
+
Приточно-вытяжная вентиляция
Разводится в каждое помещение по потолку и делится на зоны под пожарные требования. При объединении соседних офисов вентиляцию пересчитывают целиком: система, спроектированная на три отдельных помещения, на одно пространство не работает.
02
+
Отопление у витража
Радиаторы застройщика стоят под панорамными окнами и съедают подоконную зону. На большинстве объектов здесь их меняют на внутрипольные конвекторы вдоль остекления — тепловая завеса у стекла остаётся, а вид открывается полностью. Замена идёт отдельным проектом отопления.
03
+
Электрика и свет по дизайн-коду
Разводка идёт под фальшполом, розетки выводятся лючками в любой точке. Температура света у окон задана регламентом — 4500 К, чтобы вечерний фасад читался однородно; в рабочих зонах ставят 4000 К. Мощность на технику и кухню считается против выданных ТУ.
04
+
Вода только там, где есть стояк
Санузел возможен исключительно над существующей мокрой зоной нижнего этажа, душевая не проходит по вентиляции. Кухню решают через кулер и точку подключения к ближайшему стояку, а помещение под мокрую точку подбирают заранее.
05
+
Слаботочка с выходом на здание
Своя серверная, СКС, видеонаблюдение и контроль доступа, который интегрируется с турникетами бизнес-центра: сотрудник проходит и в комплекс, и в офис по одной карте. Интеграция — отдельный проект и отдельное согласование.
06
Инженерия в офисах этого бизнес-центра
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеДопуск СРО-С-230-07092010 на строительство
Выполним ремонтно-отделочные работы согласно проекту и требованиям УК
Офис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Специализируемся на офисных пространствах
Ремонт коммерческой недвижимости под ключ — от кабинета до этажа
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →56 м²70 м²104 м²160 м²167 м²208 м²230 м²327 м²600 м²1000 м²
Перед началом
Частые вопросы про ремонт офиса в Ostankino Business Park
Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Сможете сделать ремонт офиса в Ostankino Business Park? +
Да. Регламент управляющей компании, порядок согласования проектов, ограничения по мокрым зонам и мощности, окна для шумных работ и правила завоза материалов знаем по практике, а не по документам. Заходим с готовым комплектом проектов под этот регламент и ведём объект от планировки до передачи собственнику.
Сколько занимает согласование проектов с управляющей компанией здесь? +
Комплект готовится и сдаётся пакетом, а не по одному разделу — так меньше кругов на доработку. Согласование идёт параллельно с закупкой и подготовкой площадки, поэтому в общий срок объекта оно укладывается: на помещениях от 160 до 600 м² здесь это 90 дней вместе с ним.
Можно ли сделать в офисе свой санузел или душевую? +
Санузел — только там, где под помещением есть аналогичная мокрая зона; в остальных случаях управляющая компания не согласует. Душевая не проходит по вентиляции комплекса. Это выясняется на стадии планировки: если мокрая точка принципиальна, помещение подбирают с учётом стояков.
Обязательно ли менять радиаторы застройщика? +
Не обязательно, но на большинстве объектов здесь их меняют на внутрипольные конвекторы: приборы под панорамным остеклением закрывают часть окна и мешают расставить мебель вдоль витража. Замена — это проект отопления в комплекте согласования, а не вопрос вкуса.
Какой свет требует управляющая компания? +
У окон — 4500 К по дизайн-коду комплекса, чтобы вечером фасад выглядел однородно. Вглубь помещения ставят 4000 К для рабочих зон и тёплые сценарии для переговорных и зон отдыха. Тип и цвет штор тоже согласовывают: они видны снаружи.
Что нужно от собственника, чтобы начать? +
Планировка помещения и задача по количеству сотрудников. Дальше мы запрашиваем технические условия у управляющей компании, проверяем ограничения по мокрым зонам и мощности, считаем смету и график. Согласования, пропуска и график шумных работ ведём сами.
Можно ли посчитать смету, если нет дизайн-проекта? +
Да. Среднее время расчёта — 60 минут. Считаем по метражу, классу БЦ и сценарию использования; после дизайн-проекта смета уточняется, но порядок бюджета вы понимаете сразу.
Берёте мебель и оборудование на себя? +
Да. Закупка материалов, оборудования и мебели входит в «одно окно» — вплоть до расстановки и подключения. На выходе вы получаете помещение, в которое можно завозить людей.
Сколько будет стоить ремонт вашего офиса в Ostankino Business Park?
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
Встретимся вживую
Приходите к нам в офис
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
Как нас найти
Адрес
Москва, шоссе Энтузиастов, 17
Офис 712, 7 этаж
м. Авиамоторная — 3 минуты пешком, 300 м
Время работы
Пн–Пт: 9:00 – 19:00
Сб–Вс: по записи