Заказчик — Евгений — сидел с командой в арендованном офисе в старом здании. Вместо очередной аренды купил в бизнес-центре класса «А» два соседних помещения: 70 и 160 м². Задача была снести перегородку между ними и сделать один офис по готовому дизайн-проекту — не типовой «под сдачу», а свой, куда компания въезжает надолго. Отсюда и решения ближе к квартирным: керамогранит под мрамор в кабинете руководителя, подсветка в рейках, встроенная мебель под конкретные сценарии. Ниже — что получилось из 230 м², какая инженерия за этим стоит и чем такой ремонт отличается от ремонта под аренду.
- Объект
- Офис 230 м² из двух помещений
- Локация
- БЦ «Останкино Бизнес Парк», Москва
- Задача
- 8 помещений, 18 рабочих мест
- Срок
- 90 дней с согласованиями с УК
Что было: офис 70 м² и офис 160 м² за одной стеной
До начала работ это были два самостоятельных помещения на одном этаже. Перегородку между ними демонтировали, и дальше площадь размечали заново — уже как единое пространство. На месте бывшего офиса 70 м² встал кабинет директора площадью 40 м², остальное ушло под общие зоны.
Так и появилась формула этого объекта: из двух помещений сделали восемь. Ресепшн, опенспейс, кабинет директора, кабинет коммерческого директора, бухгалтерия, переговорная, столовая и кладовая с серверной — плюс две гардеробные, большая при входе и маленькая служебная.
| Помещение | Что внутри |
|---|---|
| Ресепшн | Стойка с подсветкой, панель контроля доступа, шкафы гардероба |
| Опенспейс | 18 рабочих мест, акустические экраны, тумбы и стеллажи хранения |
| Кабинет директора — 40 м² | Рабочий стол, переговорный стол, зона отдыха, вид на башню |
| Кабинет коммерческого директора | Рабочее место, диван, встроенные шкафы |
| Бухгалтерия | Отдельное помещение со своим доступом и хранением документов |
| Переговорная | Стол на 8 человек, кольцевые светильники, матовое стекло |
| Столовая | Кухня с техникой, посудомойка, раздвижной стол 160 → 200 см |
| Кладовая | Хранение, серверный шкаф, видеосервер, ввод интернета |
Ресепшн и гардероб: первые метры офиса
Стойку ресепшн поставили сразу за входом, напротив — стена встроенных шкафов гардероба. Это осознанное решение: в опенспейсе много людей, и верхнюю одежду с сумками нужно куда-то девать, особенно зимой. Когда гардероба нет, куртки оседают на спинках кресел и офис мгновенно теряет вид.
Рядом со стойкой — вторая, служебная гардеробная поменьше. В ней же спрятан электрощит с источниками бесперебойного питания для системы контроля доступа: если электричество отключат, двери и учёт продолжат работать.
Контроль доступа по лицу вместо карточек
СКУД здесь работает не по картам, а по распознаванию лица. Сотрудник подходит к двери, система его узнаёт и фиксирует время входа и выхода — то есть учёт рабочего времени ведётся сам собой, без табелей и отдельных приложений. Карты теряются и передаются друг другу, лицо — нет.
Параллельно офис закрыт видеонаблюдением: камеры пишут на собственный видеосервер, который стоит в кладовой, а не в облаке. Для собственника это значит, что записи остаются внутри компании.
Контроль доступа и видеонаблюдение — это слаботочка, которую закладывают до отделки: трассы, точки установки камер, место под серверный шкаф, отдельный щит с ИБП. Если вспомнить о них после чистовой отделки, кабель придётся тянуть по стенам в коробах или заново вскрывать потолки.
Опенспейс на 18 мест
Основную площадь занимает опенспейс на 18 рабочих мест вдоль панорамного остекления. Столы поставлены линиями, между местами — акустические экраны, вдоль прохода — деревянные тумбы и стеллажи. Тумбы работают сразу на две задачи: хранение под рукой и мягкая граница между рядами, чтобы зал не читался как одно большое поле столов.
Потолок здесь оставили открытым: вентиляция, трассы и светильники видны, покрашены и смонтированы аккуратно. Это быстрее и дешевле подшивного, а высота помещения остаётся полной. Линейные светильники повторяют направление рядов — свет падает вдоль столов, а не поперёк.
Отдельная история — хранение документов. Кроме тумб в зале сделали закрывающиеся шкафы для бумаг, к которым есть доступ не у всех, и открытый стеллаж во всю стену для того, что нужно каждый день. В офисе, где сидит бухгалтерия и отдел продаж, вопрос «куда положить папки» решается на этапе проекта, иначе через полгода документы живут на подоконниках.
Кабинет директора 40 м²: другой уровень отделки
Кабинет руководителя занял 40 м² на территории бывшего офиса 70 м². Здесь единственный в офисе гипсокартонный потолок с приточной и вытяжной вентиляцией внутри: в общих зонах инженерия открыта, а тут её закрыли ровным белым полотном. Пол — крупноформатный керамогранит под камень, стены с деревянными рейками и подсветкой, отдельная зона с диваном и телевизором.
В столе руководителя сделан лючок со щёточками: провода уходят вниз, к механизмам, а на столешнице не остаётся клубка кабелей. Мелочь, которая видна каждый день.
Этот офис Евгений делал для себя, а не на сдачу. Поэтому дизайн-проект, бюджет и решения здесь больше квартирные — и это нормально: под аренду мы сделали бы совсем другой офис.
Вид на Останкинскую башню
Главный бонус этого объекта не в отделке: из окон кабинета и опенспейса видно Останкинскую башню и парк. Такой вид работает лучше любого декора на стене — и это тоже аргумент планировки. Места у панорамного остекления отдали сотрудникам и переговорному столу, а не шкафам и техническим зонам.
Кабинет коммерческого директора и бухгалтерия
Два соседних помещения решены проще кабинета руководителя, но по той же логике: рабочее место, встроенные шкафы, диван для короткой встречи. Бухгалтерию вынесли в отдельную комнату не ради статуса, а по делу — там документы, которые не должны лежать в общем зале, и разговоры, которые не должны звучать на весь офис.
Переговорная и двойные стеклянные перегородки
Все помещения отделены друг от друга двойными стеклянными перегородками — два стекла с воздушным зазором вместо одного. Так офис остаётся светлым и визуально цельным, но разговор в переговорной не слышно в опенспейсе. Одинарное стекло смотрится так же, а звук держит заметно хуже.
Часть перегородок сделана матовой: где нужен свет, но не нужен обзор, стекло глушит взгляд, а не освещение. Двери оснащены доводчиками со стопором — открытая до конца дверь фиксируется и не хлопает от сквозняка при работающей вентиляции.
Столовая, кладовая и серверная
Столовая — то помещение, ради которого офис перестаёт быть только офисом. Здесь полноценная кухня с техникой и посудомоечной машиной, большой холодильник, аппарат с газированной и горячей водой. Стол раздвижной: в обычном состоянии 160 см, в разложенном — два метра, чего хватает на корпоратив, если принести стулья из соседних кабинетов.
Кладовая работает на два фронта: хранение хозяйственных вещей и техническая комната. В ней стоит серверный шкаф с видеосервером и заведён интернет, который дальше расходится по офису. Отдельная комната под это нужна всегда — иначе сервер оказывается в переговорной и гудит на встречах.
Инженерия: восемь фанкойлов и вентиляция в каждом помещении
Температуру держат фанкойлы: семь на общие зоны и один отдельный — на кабинет директора. Отдельный контур на кабинет нужен потому, что руководитель проводит там весь день, а сплошное остекление к полудню превращает помещение в теплицу.
Приточно-вытяжная вентиляция заведена в каждое помещение, включая кабинеты, где сидит один-два человека. Логика простая: нехватка кислорода бьёт по работоспособности раньше, чем неудобное кресло. Управление климатом вынесено на панель, а не спрятано в щитовой — регулировать должен уметь любой сотрудник, а не только инженер.
В общих зонах инженерию оставили на виду: вентиляция, кабельные трассы и светильники смонтированы открыто. Это дешевле подшивного потолка, быстрее в работе и оставляет доступ к сетям — при доработке не нужно резать гипсокартон. Закрытый потолок сделали только там, где важна картинка: в кабинете руководителя.
Ремонт «под себя» и ремонт «под аренду» — разные проекты
В этом бизнес-центре несколько корпусов, и у нас есть готовые дизайн-проекты почти под каждую типовую планировку: отдельно под сдачу в аренду, отдельно под индивидуальный въезд. Разница не в качестве работ, а в наборе решений и в бюджете.
| Под аренду | Под себя, как здесь |
|---|---|
| Типовое решение, нейтральные материалы | Индивидуальный дизайн-проект под сценарии компании |
| Минимум встроенной мебели | Встроенное хранение под конкретные документы и вещи |
| Базовая слаботочка | Контроль доступа по лицу, видеонаблюдение, свой сервер |
| Кухонный уголок | Столовая с техникой и раздвижным столом |
| Приоритет — срок и стоимость метра | Приоритет — как в офисе будет работаться годами |
Оба варианта нормальные — важно определиться до проектирования. Дешевле всего ошибка обходится на бумаге: переделать планировку в проекте стоит правок, переделать её на объекте стоит недель.
Что мы взяли на себя
По этому объекту Forcemontage вёл всю цепочку: разработку и курирование инженерных проектов, генподряд, отделочные работы, контроль субподрядчиков на площадке и согласование документов с управляющей компанией бизнес-центра. Заказчик участвовал в приёмке и решениях по интерьеру — организационную часть не вёл вовсе.
В процессе допустимы замены: здесь по ходу проекта поменяли светильник и журнальный столик — где-то не нашлось нужной позиции на рынке, где-то замена лучше ложилась в бюджет. Это нормальная практика, если решения согласуются, а не появляются в офисе сюрпризом.
Что входит в работу и как устроен процесс — на странице офисного направления Forcemontage. Разборы решений по объектам — на YouTube-канале.
Итог: 230 м², восемь помещений, 18 рабочих мест
Из двух купленных офисов получился один, где у каждой функции своё место: работа, переговоры, документы, обед и техника не мешают друг другу. Компания переехала из старого арендованного здания в собственное помещение с видом на Останкинскую башню — и это тот случай, когда ремонт закрывает не только бытовой вопрос, но и вопрос отношения к компании со стороны её же сотрудников.
Ремонт офисов в «Останкино Бизнес Парк» и на севере Москвы
В «Останкино Бизнес Парк» на Огородном проезде у нас несколько объектов разного метража — от 70 до 600 м². Мы знаем регламент местной управляющей компании, порядок согласования планировки и инженерных проектов, ограничения по мокрым зонам и электрической мощности, окна для шумных работ и правила завоза материалов. Работаем и в других бизнес-центрах Останкина и севера Москвы.
Разборы соседних объектов в том же бизнес-центре: офис 70 м² для юридической компании, офис 160 м² на 27 рабочих мест, два офиса под аренду на 208 м² и офис 600 м² из трёх помещений. Отдельно — учебные классы и офис за месяц в БЦ STONE.
Как мы делаем офисы под ключ
Forcemontage ведёт офисные объекты в Москве и области целиком: планировка и дизайн, инженерия, согласования с управляющей компанией, отделка и мебель. Объединение помещений и перепланировка — обычная часть таких проектов. Один подрядчик, одна смета, один ответственный за результат.
Планируете объединить помещения или переехать в свой офис? Пришлите планировку и задачу по количеству сотрудников — вернёмся с вариантом зонирования, ориентировочной сметой и сроком → офисное направление Forcemontage.
Частые вопросы
Можно ли объединить два офиса в бизнес-центре в одно помещение?
Да, если оба помещения принадлежат одному собственнику, а перегородка между ними не несущая. В этом проекте объединили офисы 70 и 160 м² и получили 230 м², внутри которых сделали восемь помещений. Демонтаж и новая планировка согласовывались с управляющей компанией вместе с инженерными проектами.
Сколько рабочих мест помещается на 230 м²?
В этом офисе 18 рабочих мест в опенспейсе плюс отдельные кабинеты директора и коммерческого директора, бухгалтерия и ресепшн. Остальную площадь заняли переговорная, столовая, кладовая с серверной и гардеробные. Если бы задача была посадить максимум людей, мест поместилось бы больше — здесь сознательно оставили пространство под комфорт.
Что такое СКУД по лицу и зачем он в офисе?
Система контроля и управления доступом с распознаванием лица: сотрудник проходит без карты, а система фиксирует время прихода и ухода — это и есть учёт рабочего времени. Для неё нужен отдельный электрощит с источником бесперебойного питания, чтобы доступ работал при отключении электричества. Здесь СКУД дополнен видеонаблюдением с записью на собственный видеосервер в кладовой.
Чем ремонт офиса «под себя» отличается от ремонта под аренду?
Под аренду делают нейтральный офис по типовому решению: задача — сдать помещение быстро и без лишних вложений. Офис «под себя» ближе к квартирному ремонту: индивидуальный проект, дорогие материалы в кабинете руководителя, продуманная столовая, персональное хранение. Бюджет и срок выше, поэтому тип ремонта определяют до проектирования.
Какая инженерия нужна офису на 230 м²?
Приточно-вытяжная вентиляция в каждом помещении и охлаждение на восьми фанкойлах: семь на общие зоны и один на кабинет директора. Отдельный контур нужен потому, что панорамное остекление сильно греет помещение. Плюс слаботочка: контроль доступа, видеонаблюдение и интернет со своим серверным шкафом в кладовой.
Что берёт на себя подрядчик при ремонте офиса под ключ?
На этом объекте мы вели проектирование и инженерные проекты, выступали генподрядчиком, контролировали субподрядчиков на площадке, выполняли отделку и согласовывали документы с управляющей компанией. Заказчик участвовал в приёмке и решениях по интерьеру, организационную часть не вёл.