Сделаем ремонт вашего офиса в Rail.A — новом бизнес-центре ORTIGA Development в Переведеновском переулке, северный фасад которого целиком остеклён и смотрит на железную дорогу. Потолки 3,6 м, ленточный витраж 2,1 м, помещения продают под отделку, в бетоне. Ввод — декабрь 2026 года: проект лучше собрать до передачи ключей.
Новое здание ORTIGA Development в Басманном районе, на Переведеновском переулке, вл. 13, стр. 11 и 12. С трёх сторон участок окружают административные и производственные корпуса, с севера он выходит к путям Казанского направления. Это не реконструкция: корпус строят с нуля, но в масштабе и «брутальной» стилистике бывшей промзоны вокруг Бауманской и Электрозаводской. До «Электрозаводской» 12–14 минут пешком, до ТТК около пяти минут на машине.
Концепция — Архитектурная мастерская Алексея Ильина, генпроектировщик «Проект-2018», интерьеры общих зон — ABD Architects. Скруглённые углы верха повторяют форму вагонов, фасады облицованы титан-цинком, на трёх сторонах ленточный витраж высотой 2,1 м, северная сторона остеклена полностью. Проект номинировали на Архитектурную премию Москвы 2024 года. Внутри — потолки 3,6 м, лобби высотой 7,8 м, кафе на 80 мест, три лифта SWORD, подземный паркинг на 72 машины.
Характеристики — с сайта raila.ru, arendator.ru и каталогов на октябрь 2026 года. Источники расходятся: этажей 9 у девелопера и 7 в каталогах (в проектном описании на archi.ru — 5 этажей, два из них с антресолями), общая площадь 13 000 м² против 11 590–12 000 м², паркинг 72, 75 или 50 мест, ввод от I квартала 2026 до конца 2027 года. Свежие данные — декабрь 2026; этаж и площадь лота сверяем по договору.
Помещение приходит без отделки: плиты перекрытия, наружное остекление, подводы кондиционирования, вентиляции и электрики. Полы, перегородки, потолки, разводка по помещению и свет — работа собственника. Акт передачи разбираем построчно до сметы.
На третьем этаже лоты нарезаны мелко: 60, 69, 82, 88, 140, 156 м². На такой площади решает расстановка: где переговорная, где кухня, сколько мест останется у витража. Начинаем с числа сотрудников, а не с каталога мебели.
Выше продают блоки по 838 м² и этаж на 1 676 м². Здесь планировка строится от ядра и трёх лифтов: приёмная у выхода из лифтового холла, опенспейс вдоль ленточного витража, тихие кабинеты в глубине.
Северный фасад остеклён на всю высоту и смотрит на железную дорогу. Прямого солнца там нет — ровный свет для дизайнеров и переговорных. Но проходящие поезда слышны: перегородки и потолок в этой зоне считаем с акустикой.
ORTIGA Development работает на рынке с 2022 года, Rail.A — один из первых её офисных проектов, и регламент управляющей компании собственники получат вместе с ключами. Поэтому опираемся на проектную документацию здания: планировку и инженерные разделы готовим по планам застройщика, а после ввода докладываем к ним технические условия на конкретный лот.
Титан-цинк, ленточный витраж и металлические вставки для проветривания шириной 30 см выбраны под премиальный облик здания. Плёнки, вывески на стекле и замена створок почти наверняка будут под запретом — заранее закладываем решения изнутри.
Автоматическое пожаротушение заложено в офисы. Подвесной потолок и новые перегородки меняют зоны орошения: оросители переставляют по проекту, а не по месту, и приёмка без этого не пройдёт.
Климатом управляют процессоры и датчики общей системы. Их нельзя закрыть шкафом или перенести в соседний кабинет без согласования — иначе зона будет перегреваться или работать с лишней нагрузкой.
Собственники получат помещения почти одновременно, а лифтов в здании три. Кто подаст согласованный комплект первым, тот первым получит окна на подъём материалов и шумные работы.
С трёх сторон соседние корпуса, с четвёртой — пути. Площадки под складирование у здания нет, поэтому материал везём партиями под конкретный этап и сразу поднимаем на этаж.
Главный вход и въезд в подземный паркинг выходят на Переведеновский переулок. Разгрузку ставим на уровни паркинга в часы УК: лобби высотой 7,8 м с интерьерами ABD и кафе на 80 мест не превращаем в коридор для мешков.
Кабины отделаны зеркальной нержавеющей сталью под тёмный титан. Перед подъёмом закрываем стены и пол кабины защитой, длинные профили и листы режем внизу под размер: царапина на зеркальной стали — претензия от УК.
Когда снабжение ведём мы, машина приходит под окно лифта, а не стоит в переулке. Без склада на участке это единственный способ не потерять неделю на ожидании.
Ориентиры для помещения в бетоне. Отсчёт — от выхода на объект до передачи собственнику, при согласованном проекте; полный цикл начинается со стяжки.
Стяжке нужно три-четыре недели на набор прочности — этот этап не ускоряется. Сэкономить время можно только на проекте: если он готов до декабря 2026 года, работы начинаются сразу после передачи.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Два офисных пространства — 70 и 160 м² — объединили в единое целое площадью 230 м², с дизайн-проектом и по требованиям управляющей компании.
Читать разборРемонт двух офисов для клиента из Санкт-Петербурга, который доверил работу на расстоянии: за весь проект он был в Москве дважды.
Читать разборРесепшн, open space на 10 мест, переговорная, кухня и кладовая — на 70 м². Фальш-пол вместо стяжки, полнотелые стеклоблоки и свет по регламенту бизнес-центра.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
Холод центральный, внутри лота — разводка и доводчики под планировку. Отдельно считаем теплопритоки у северного витража во всю высоту и в переговорных, где много людей на маленькой площади.
Приточно-вытяжная система подаёт воздух под давлением. После перегородок каждую комнату балансируем заново, иначе двери в переговорных начинают хлопать, а в кабинетах становится душно.
В здании заложен подогрев на время, когда отопление уже отключили или ещё не включили. Доводчики и терморегуляторы ставим так, чтобы режим работал по зонам, а не на весь лот одной кнопкой.
Автоматическое тушение уже в проекте здания. Под новый потолок и перегородки переставляем оросители и извещатели, затем проверяем систему вместе со службой эксплуатации.
Цифру мощности на лот берём из технических условий после передачи. До этого распределяем потребителей по группам: рабочие места, свет, кухня, серверная — так смета не меняется после получения ТУ.
Здание подключено к двум операторам. Трассы СКС прокладываем на этапе черновых работ и сразу закладываем резерв канала: для офиса у вокзальной локации это дешёвая страховка.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
