Сделаем ремонт вашего офиса в «Мануфактуре XIX» — деловом центре Sminex в главном корпусе Московской шерстоткацкой мануфактуры на улице Петра Алексеева. Здание — памятник регионального значения: подлинная кладка, арочные окна, антресоли под крышей, офис в водонапорной башне с потолком 7,3 м. Ввод в IV квартале 2027 года, лоты продаются без отделки, и проект под охранный статус лучше начинать до ключей.
Главный корпус Московской шерстоткацкой мануфактуры на улице Петра Алексеева, 12с1, в Можайском районе. Построен в 1900 году по проекту архитектора Алексея Милюкова, в 1914-м дополнен пристройкой Алексея Фатова. От фабричного комплекса купцов Саксов уцелел только он; сегодня это объект культурного наследия регионального значения. Sminex реставрирует здание под контролем Мосгорнаследия: на ручную вычинку кирпича ушло около 30 % миллиардного реставрационного бюджета, для усиления конструкций внутрь вручную завели 723 тонны металлических балок.
Четыре этажа, около 12 000 м². Внизу — ретейл-галерея с кафе, на третьем и четвёртом — 52 офиса свободной планировки с арочными окнами, лоты примерно от 29 до 330 м², потолки от 4 м, есть варианты под объединение. Под крышей — лоты с готовыми антресолями до 40 % площади и мансардными окнами. В отреставрированной водонапорной башне — один офис с двумя антресолями и потолком 7,3 м. Центральные вентиляция и кондиционирование, наземный паркинг, своя территория с террасами, рядом долина реки Сетунь.
Данные — из публикаций Sminex, mos.ru и каталогов на октябрь 2026 года; источники расходятся. Офисов 52 (в карточке arendator.ru — 54), этажность 4 (там же — 4–6 с учётом башни), площадь 11 797 или 11 843 м², высота башни 25 или 27,6 м, потолки «от 4 м» и «2,9 м», класс «А» и «B», в паркинге по одному из каталогов 82 места. Высоту, нарезку и состав передачи сверяем по договору и обмеру.
Перегородки, полы, потолки, разводка и чистовые покрытия — ваш проект. Отличие от нового здания в том, что стены и проёмы уже отреставрированы и входят в ценность корпуса. Перед сметой смотрим охранное обязательство и предмет охраны: от них зависит, где можно сверлить, крепить и вести трассы.
Кладку чаще оставляют открытой — ради неё сюда и приходят. Такой кирпич обеспыливаем, пропитываем и закрываем на время работ, под кабель не штробим. Если стену зашиваем, то на отступе, без глубоких анкеров в старую кладку.
Под крышей офисы двухуровневые, антресоль строит сам Sminex. Наверху обычно кабинет руководителя или тихая зона. Считаем лестницу, ограждения, свет второго уровня и тёплый воздух, который собирается под мансардными окнами.
Одно помещение с двумя антресолями и потолком 7,3 м: леса для монтажа, акустика большого объёма, свет на нескольких уровнях. Его проектируем как шоурум или галерею со вторым светом, а не как опенспейс.
Кроме управляющей компании здесь есть второй уровень: корпус — объект культурного наследия, и всё, что затрагивает предмет охраны, идёт через Департамент культурного наследия Москвы по согласованному проекту. Отделка свободной планировки обычно проходит по регламенту УК, но границу проводим по документам и до проекта.
Арочные проёмы восстановлены вместе с фасадом. Рамы и перемычки не меняем, шторы крепим к потолку или перегородкам, а не в проём, оборудование у окна ставим ниже арки.
Новые металлические балки держат перекрытия старого корпуса. Резать, сверлить и приваривать к ним без согласования нельзя; подвесы потолка и трассы ведём по схеме, которую подтверждает эксплуатация здания.
Пока корпус в реставрации, планировку и инженерию делаем по планам Sminex. Охранный статус удлиняет согласование, и готовый к ключам комплект экономит недели.
52 офиса на двух этажах — немного соседей, но и один-два лифта на всех. Окна шумных работ и подъёма распределяет УК, график подаём сразу после согласования.
У корпуса свой двор и наземный паркинг. Машина с материалом встаёт в назначенное время, дальше — через служебный вход к лифту. Через галерею с кафе на первых двух этажах стройку не водим.
Лифты встроены в исторический объём, кабины небольшие. Листы, профиль и столешницы заказываем под размер кабины и маршей, стекло перегородок — по обмеру.
Отреставрированная кладка боится воды и абразивной пыли. Стяжку ведём с защитой стен, резку — с пылеудалением, открытый кирпич закрываем плёнкой по всей высоте.
Антресоли, мансардные окна и башня требуют вышек и лесов. Их завоз планируем отдельными днями, чтобы не занимать лифт в дни чистовых поставок.
Ориентиры для лотов без отделки: от передачи помещения до сдачи, при согласованном проекте. Если работы касаются предмета охраны, прибавьте срок рассмотрения в Мосгорнаследии.
Сильнее всего срок здесь двигают не объёмы, а ограничения: мокрые процессы рядом с кладкой ведём медленнее, а любое решение по окнам и креплениям к стенам согласуем до начала работ.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Три офисных помещения объединили в одно пространство на 600 м². Полная перепланировка: демонтаж старых конструкций и новая планировка по проекту.
Читать разборДва офисных пространства — 70 и 160 м² — объединили в единое целое площадью 230 м², с дизайн-проектом и по требованиям управляющей компании.
Читать разборРемонт двух офисов для клиента из Санкт-Петербурга, который доверил работу на расстоянии: за весь проект он был в Москве дважды.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
Потолки от 4 м и антресоли дают большой объём. Приток считаем по людям и уровням: под мансардой летом жарко, а внизу воздух застаивается, если не развести решётки по высоте.
Кондиционирование — от систем здания. Фанкойлы ставим в потолочной зоне или под антресолью, у арочных окон учитываем теплопотери через толстые стены и старые проёмы.
Кабели и трубы не утапливаем в кладку: ведём в полу, вдоль перегородок или открыто по потолку, где окрашенные трассы становятся частью лофта.
Мощность делим по группам до планировки. Открытому кирпичу нужен рассеянный свет: прямой луч сверху подчёркивает каждую неровность кладки.
В большинстве офисов застройщик допускает кухню или санузел. Ставим их у точек подключения, с гидроизоляцией и датчиками протечки: вода над галереей с кафе — самый дорогой сценарий.
Антресоль — отдельная зона эвакуации. Датчики, оповещение и ограждения считаем на оба уровня, отделку берём с сертификатами по горючести.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
