Сделаем ремонт вашего офиса в Upside Ямская — камерном бизнес-центре Upside Development на 2-й Ямской, в семи минутах от «Марьиной Рощи» и ста метрах от ТТК. 18 этажей, 33 070 м², всего 25 лотов от 65 до 1 200 м², глубина помещения около 8 метров, приватный сад. Ввод — 2028 год.
Бизнес-центр класса «А» от Upside Development на 2-й Ямской улице, 9, в Марьиной Роще: семь минут пешком до метро, сто метров до ТТК. Восемнадцать этажей, общая площадь 33 070 м², подземный паркинг на 146 машино-мест, у здания собственный приватный сад, рядом медицинский кластер.
Главная особенность — нарезка. Всего 25 лотов площадью от 65 до 1 200 м²: для здания в 33 тысячи метров это очень крупный шаг, и соседей у вас будет не сотня, а два десятка. Глубина помещения около 8 метров — больше стандарта класса «А», поэтому дневной свет доходит до дальней стены. Офисы от 120 м² угловые, от 300 м² — с окнами на три стороны; лоты южной ориентации выходят на центр города и высотки Сити. Ввод — 2028 год.
Данные — с сайта Upside Development и из каталогов на сентябрь 2026 года. В каталоге адрес указан как 2-я Тверская-Ямская, 9 — это ошибка: проект стоит на 2-й Ямской в Марьиной Роще, что подтверждают и метро, и расстояние до ТТК.
В типовой башне глубина этажа 10–12 м, и дальняя треть помещения живёт при искусственном свете. Здесь дневной свет доходит почти везде — значит кабинеты можно ставить не только в глубину, а рабочие места не делятся на «у окна» и «остальные».
Два фасада вместо одного: больше света и вида, но и больше теплопритоков. Планировку строим по сторонам света, а холод считаем отдельно для каждого фасада.
Окна на три стороны — редкий формат. Глухих стен почти не остаётся, и все служебные помещения — серверная, кладовая, санузел — приходится собирать в ядре. Это проектная задача, и решать её надо до покупки мебели.
Крупная нарезка означает мало собственников. Ремонты идут не толпой, конкуренция за лифт и окна работ заметно ниже, чем в башнях со ста лотами. Для графика это лучшая новость из возможных.
Upside Development обслуживает свои здания собственной управляющей компанией: тот же порядок, что в Upside Останкино и Upside Kuntsevo, — технические условия на помещение, комплект проектов пакетом, пропуска и окна работ через оператора. Разница этого объекта в масштабе: двадцать пять собственников проходят согласование без очереди, которая неизбежна в башне на сотню лотов.
По двум другим зданиям девелопера мы знаем, как оператор принимает комплект, что просит доработать и в каком виде выдаёт пропуска. Это экономит недели на первом круге согласования.
Двадцать пять лотов вместо сотни: окна шумных работ распределяются свободнее, лифт не расписан по минутам. Но это не повод не подавать заявки — оператор ведёт график так же строго.
В трёхстороннем лоте теплопритоки отличаются от стены к стене. Одна общая уставка на помещение гарантирует жалобы: половина мёрзнет, половина перегревается.
Ввод 2028 года, продажи идут. Планировка и инженерия по планам застройщика позволяют войти в согласование в первые же недели после передачи.
Транспортная доступность у здания отличная, но сама 2-я Ямская — обычная городская улица в плотном районе. Крупные машины заводим по времени, разгрузка идёт через подземный паркинг.
Благоустроенная территория — не площадка для складирования. Материал сразу уходит в помещение, техника подрядчика на территории не остаётся.
Двадцать пять собственников — редкий случай, когда грузовой лифт доступен почти по запросу. Это позволяет работать короткими частыми поставками, не накапливая материал на этаже.
Закупку и график ведём сами, поставки приходят под этапы. Разделённая закупка даже на спокойном объекте добавляет к сроку недели ожидания.
Ориентиры под нарезку здания. Отсчёт — от передачи помещения до сдачи собственнику при согласованном проекте.
Малое число соседей обычно экономит одну-две недели: заявки на лифт и окна работ согласуются быстрее, чем в башнях с сотней собственников.
Разборы сданных офисов в бизнес-центрах класса «А»: планировка, инженерия, согласования с управляющей компанией — по тем же правилам, что предстоят вам.
Два помещения в одной башне и две задачи: 200 м² под учебные классы с диммируемым светом и защитой от протечек и офис 65 м², сделанный за месяц и переделанный под арендатора.
Читать разборПустое черновое помещение превратили в офис на 27 рабочих мест с кабинетами, переговорной, open space и зонами отдыха. Три месяца — с согласованиями, стеклянными перегородками и полной инженерией.
Читать разборТри офисных помещения объединили в одно пространство на 600 м². Полная перепланировка: демонтаж старых конструкций и новая планировка по проекту.
Читать разборСобственник принимает решения. Всё остальное — на нас: от проекта до ключей.
В угловом и трёхстороннем лоте каждая сторона нагревается по-своему. Разбиваем помещение на зоны по фасадам и даём каждой свой контур — одна уставка на весь офис здесь не работает.
Иногда дешевле поставить солнцезащитное стекло или жалюзи с приводом, чем добавлять фанкойлы и мощность под них. Считаем оба варианта в деньгах на пять лет эксплуатации.
Когда дневного света много, сценарии освещения строятся с датчиками и диммированием: у окна светильники приглушаются, в глубине работают на полную. Это и комфорт, и экономия мощности.
В трёхстороннем лоте глухих стен почти нет. Серверную, кладовую и санузел собираем у ядра — там же стояки, вытяжка и вводы.
Магистрали приходится вести по узкой внутренней зоне. Это влияет на расстановку перегородок: отсечённая комната без притока — типичная ошибка на таких этажах.
Кухня и санузел привязаны к стоякам у ядра. Вынос мокрой зоны к фасаду — это насос, уклоны, гидроизоляция и отдельное согласование с оператором здания.
Отопление у витража
Лючок в полу
Кондиционирование
Сценарии света
ВодоснабжениеОфис собирается из четырёх сценариев использования. Каждый требует своей инженерии, акустики и отделки — поэтому мы считаем их отдельно, а сдаём вместе.
Реализованные метражи — не диапазон «на всякий случай», а фактические объекты. По каждому знаем, сколько стоит квадратный метр, сколько занимает согласование и где обычно сдвигается срок.
Рассчитать мой метраж →Собрали реальные вопросы, которые задают собственники и арендаторы на первой встрече.
Ответьте на несколько вопросов — ответим в течение 60 минут и пришлём коммерческое предложение с ориентиром по бюджету и срокам.
Получить расчёт →Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных
За одну встречу — больше понимания, чем за десяток звонков. Посмотрите образцы материалов, познакомьтесь с командой и разберите планировку своего этажа за чашкой кофе.
